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物业高端化交易网络化东莞租赁经济再现活力
时间:2016-12-06 15:30来源:未知 作者:admin 点击:
  
  临近岁末,东莞官方一组数据显示,2016年底,东莞村组资产达1500亿元,纯收入125亿元,20年来首次超过同期GDP增幅。其中,物业出租仍是“主力军”,且增效明显。今年前三季度,东莞村组集体物业出租及相关收入101.2亿元,占总收入的74%,同比增加4.3亿元,增长4.4%,比重接近2007年的77%。
 
  东莞租赁经济面广量大,依赖度高。伴随产业转型升级,人才结构调整,传统制造业式微,工厂外迁,机器换人,传统物业经济普遍低迷,曾为东莞本地村民迅速创造财富的物业经济整体情况却未呈现颓势,反而增效显著。
 
  记者走访东莞相关部门、镇街、村组发现,绝大部分村组集体经济最主要的营收长期依赖出租,物业出租占比巨大。部分镇街通过重大项目牵引、打造优质新型物业、建设集体资产网上交易平台等的方式,保证效益稳中有升。然而,也有部分村组集体物业降价外租,本地村民个人物业“没以前那么好租”,面临折价或空置的困境。
 
  从“收厂租”到“收铺租”
 
  东莞轨道交通2号线寮厦站D出口以东,鸿运打造的几期工程周围各类商铺繁茂。这里正是当年凭借着“鸿运模式”实现农村集体经济华丽转身的寮厦社区。如今,走进社区,依然能够从中窥探到“鸿运模式”及其推动寮厦社区在集体经济转型升级过程中的上行轨迹及释放出的发展活力。寮厦社区凭借优质物业出租所创造的高营收与低负债,长期是东莞备受瞩目的明星社区。
 
  当年,通过改造旧厂房为专业市场——鸿运鞋材鞋业广场,让昔日破旧且污染严重的老工业区重获新生,成为商铺林立的商贸城,既实现了土地资源的升级利用,又带动了周边经济的兴旺发达。“鸿运二期”投入使用以后,社区鞋材专业市场面积由原来的2.6万平方米增加到近9万平方米,成为厚街三大鞋材专业市场之一。与此同时,该物业租金由原来每平方米7元多,提高到每平方米10元多,单这个片区一年就为集体增加经济收入150多万元,实现由“收厂租”到“收铺租”的转变,村民的出租屋收入也大大增加。
 
  据当地村委会介绍,寮厦社区目前共有出租房(包括村民自建)1700多栋,物业出租一直都是该社区集体经济的最主要来源。寮厦社区相关负责人陈浩彬告诉记者,近几年来,周边环球商贸中心、全球跨境直购中心、万达广场等大型产业集群社区圈和专业市场的陆续出现,进一步带动它的兴旺发达。“这些商铺目前铺租达到120-220元/平方米。”陈浩彬指着鸿运鞋材鞋业广场周边的居民自建出租屋说道,即便现在经济不景气,部分企业“东南飞”,寮厦社区的集体物业空置率仍然为零,租金也在提升。2015年,该社区集体资产总收入近4000万,今年预计增长10%。
 
  未来,寮厦社区计划继续通过重大项目牵引和打造高端物业的方式,持续激发物业经济活力。近期,该村委会已和万科签订了4万多平方米的厂房租约,租期20年。涉及厂房为一块废旧厂房区,万科接手后,将进行改造,主要从事研发设计。
 
  东莞市委党校教授孙霄汉认为,在物业经营上,随着产业转型升级,产业和人才对居住环境有了更高的需求,通过升级改造,东莞物业仍有升值空间。类似寮厦社区,部分村组通过改造升级,集体建设用地得到高效二次开发,促进物业经济由分散向集约转变,由简单物业管理向物业开发转变,逐步提升物业增值潜力,“脱胎换骨”后的南城高盛科技园已成为东莞科技热土,近两年集体经济营收增速全市最快的谢岗镇谢岗村,依托粤海产业项目腾飞……
 
  网上交易助力物业升值
 
  从2012年下半年开始,东莞建立农村集体资产交易平台,所有需要交易的农村(社区)集体资产都必须上实体平台公开招投标。2015年9月29日,“东莞市集体资产网上交易平台”正式上线,虎门、寮步两个试点镇成功完成多宗网上交易。为进一步促进农村集体资产阳光公开交易,今年,全市全面运营集体资产网上交易平台。
 
  东莞市农资办分析认为,在经济低迷的大背景下,东莞物业经济有此成绩,除了物业本身的转型升级,走向高端化服务型,更得益于2014年全面建立的镇村两级交易平台。交易平台引进“市场导向”机制,有效地提升了集体物业出租的价格,降低了空置率。据东莞市农资办介绍,近3年来,物业出租收入依然是拉动农村集体经济增长的主要动力。一方面,出租物业总面积有所增加,3年来集体物业面积增加了3.2%;另一方面,出租价格有所提升,目前集体物业综合出租价格比3年前提高了1元。
 
  东莞通过“互联网+资产交易”,拓宽信息发布渠道,为集体经济组织和企业提供了更宽广、更及时、更便捷的双向选择平台,促进了资源和产业的优化配置。在2015年,东莞在全国率先建设集体资产网上交易平台,推行网上竞价、网上拍卖。通过网上交易平台完成网络报名申请、网上缴纳保证金、网上大厅交易等事项,消除地域、空间的限制,交易竞投人无论身在何处都可以通过网络参与交易,使我市集体资产公开交易的平台从局限在东莞当地的“有界”交易跃升至向全国各地开放的“无界”交易,有效地提高了集体资产的市场配置效率。
 
  截至今年10月底,网上交易已成功项目的溢价率达12.3%。其中,桥头邓屋的一个商铺出租项目经57次出价,溢价率达到254.2%。
 
  集体经济应多元化发展
 
  但是,也有部分村组在降租,亦或物业租金虽然未降,但火爆程度却大不如前。有人道出其中玄机:传统模式下,村组需要工厂,村民需要工人,低端制造业式微,势必导致物业经济收益大不如前。
 
  距离寮厦社区几条街的地方,昔日被坊间称为“台湾街”的康乐南路,曾是厚街镇最繁华的商业街,如今热闹程度已不如当年。“有的租金没降,但没有以前那么火爆了。”康乐南路其中一个200平方米左右的铺位,最高峰期月租可达到11万,而如今已经降到了6万。
 
  而另一边,高埗镇上江城工业区附近,江城东路和江城西路上,多个商铺外贴出低价转租的消息。经营书包店的龚先生告诉记者,附近几个大型工厂的工人比以前少了很多,生意越来越难做了,一两年前每个月的纯利润都还有3000元左右,现在每个月都在亏。同在这条街上经营服装店的徐先生说,去年村里给租户们降过一次租金,但实际效果不明显。曾在这里上班的陈先生回忆道:“以前这里很热闹,下班后,男男女女从工厂里涌出来,街上、店里,到处都是人。”陈先生指着公路对面的出租房,“你看,那些好多都空着的。”
 
  传统模式前路日趋逼仄,这些村组如何破解物业经济发展瓶颈?集体经济新的增长点在哪里?
 
  “哪怕工厂外迁了,普工少了,但东莞有完整的产业链。原材料在东莞,就会有贸易公司继续留在东莞,只是他们对物业的需求更高端了。”有多年基层管理经验的陈浩彬认为,就像十来年前鸿运打造鞋业城,把原来的五六家劳动密集型工厂淘汰,寮厦社区集体经济风光背后,正是它的谋划早、布局好,方能转型快、效益高。
 
  东莞市委党校副教授何清也指出,当年改革产生的物业经济模式至今仍是东莞集体经济主要发展路径。多年实践证明,物业经济安全稳健,东莞的物业经济是有市场的,关键在于推动物业经济逐步高端化,走服务型路线,拓展传统经营模式。
 
  东莞市农业局表示,除了增强统筹发展力度,推动物业经济逐步高端化外,为改变收入来源过于单一的状况,东莞近年来也开展了一系列多元化经营探索,比如引导村组将闲散资金投入保本型的理财产品。
 
  对此,中山大学岭南学院财政税务系主任林江指出,东莞农村集体经济体量巨大,从账面上看,村集体的物业出租整体效果较好,但不见得它的抗风险能力强。有的地方,租金提不起来也是现实存在的问题,特别是村民自建出租屋。但在未来,物业发挥的价值已不如从前,也缺乏竞争力,可替代性很高。农村集体经济的方向还应该往其他方向发展,村组需要自己的商业项目与核心资源,并对项目要有更强的把控权,而不是被动的角色。
    
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